Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane było pozwolenie na budowę, należy złożyć do właściwego organu zawiadomienie o zakończeniu budowy, chyba że wymagane jest pozwolenie na użytkowanie (art. 54 Prawa budowlanego). Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego inwestor jest obowiązany dołączyć:

-          oryginał dziennika budowy,

-          oświadczenie kierownika budowy:

a)   o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

b)   o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

·          Oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;

·          Protokoły badań i sprawdzeń;

·          Inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;

·          Potwierdzenie, zgodnie z przepisami odrębnymi, odbioru wykonanych przyłączy;

·          Kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

W przypadku dokonania podczas wykonywania robót zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, do zawiadomienia należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony (art. 57 ust. 2 ustawy- Prawo budowlane). Do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić, jeśli właściwy organ, w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

-   na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, o których mowa w załączniku do ustawy - Prawo budowlane,

-   jeśli właściwy organ (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) nałoży taki obowiązek:

a)     W decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona - w przypadku samowoli budowlanej, gdy spełnione są warunki konieczne do jej zalegalizowania (art. 49 ust. 5 Prawa budowlanego),

b)     W decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego, jeżeli budowa została zakończona - w przypadku postępowania naprawczego (art. 51 ust 4 Prawa budowlanego),

-   przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Wniosek w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie składa się do właściwego organu   (PINB). Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

-   oryginał dziennika budowy,

-   oświadczenie kierownika budowy:

a)     Zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

b)     O doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

-   oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;

-   protokoły badań i sprawdzeń;

a)   przewodów kominowych,

b)   instalacji wodociągowej,

c)   instalacji kanalizacyjnej,

d)   instalacji elektrycznej,

e)   instalacji odgromowej,

f)    instalacji centralnego ogrzewania (próba ciśnieniowa),

g)   instalacji centralnej ciepłej wody,

h)   instalacji gazowej,

a także inne, w tym protokoły ewentualnych badań i sprawdzeń użytych materiałów budowlanych, mające na celu stwierdzenie, czy spełniają warunki bezpieczeństwa umożliwiające ich zastosowanie.

-   inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;

-   potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;

-   kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

Inwestor jest również obowiązany dołączyć do wniosku oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony:

-   Państwowej Inspekcji Sanitarnej,

-   Państwowej Straży Pożarnej.

Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie właściwy organ (PINB) ma obowiązek przeprowadzić obowiązkową kontrolę budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Kontrola obejmuje sprawdzenie:

-        zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;

-        zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:

a)     charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

b)     wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,

c)      geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),

d)     wykonania urządzeń budowlanych,

e)     zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,

f)        zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;

-       wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;

-       w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;

-       uporządkowania terenu budowy.

Wniosek inwestora o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie do przeprowadzenia kontroli. Właściwy organ (PINB) przeprowadza obowiązkową kontrolę przed upływem 14 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, a inwestor ma obowiązek w niej uczestniczyć w wyznaczonym terminie (art. 59c Prawa budowlanego). Stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor (art. 59 ust 7 Prawa Budowlanego).

Załącznik:  Obiekty wymagające uzyskania pozwolenia na użytkowanie

Opracowanie:

         Beata Kołodziejska

Obowiązkiem osoby, która podejmuje się budowy - czyli inwestora - jest zorganizowanie procesu budowy i zapewnienie w nim udziału osób posiadających uprawnienia do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, tj. projektanta, kierownika budowy, w miarę potrzeb – inspektora nadzoru inwestorskiego.

Przy prowadzeniu robót budowlanych, do kierowania którymi jest wymagane przygotowanie zawodowe w specjalności techniczno-budowlanej innej niż posiada kierownik budowy, inwestor jest obowiązany zapewnić ustanowienie kierownika robót w danej specjalności.

Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

·        opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia,

·        objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,

·        opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

·        wykonania i odbioru robót budowlanych,

·        w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem tych robót - przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie oraz zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego (art. 18 Prawa budowlanego).

Inwestor ma obowiązek zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, właściwy organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem, dołączając na piśmie:

·        Oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, stanowiącego podstawę do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,

·        W przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego - oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie, o którym mowa powyżej,

·        Informację zawierającą dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia zamieszczone w ogłoszeniu, które kierownik budowy ma obowiązek umieścić na budowie lub rozbiórce (art. 41 ust. 4 Prawa budowlanego).

Inwestor jest obowiązany bezzwłocznie zawiadomić właściwy organ o zmianie:

  1)   kierownika budowy lub robót,

  2)   inspektora nadzoru inwestorskiego,

  3)   projektanta sprawującego nadzór autorski,

podając, od kiedy nastąpiła zmiana.

Do podstawowych obowiązków projektanta należy: 

1. Opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o której mowa w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62, poz. 627, z późn. zm.), lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz. U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502, z późn. zm.), wymaganiami ustawy - Prawo budowlane, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
2. Zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektowanego obiektu budowlanego;
3. Sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
4. Uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;
5. Wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań;
6. Sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej, o której mowa w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych (Dz. U. Nr 92, poz. 881);
7. Sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie:

·        Stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,

·        Uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego(art. 20 ust 1 Prawa budowlanego).

Projektant ma również obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego. Obowiązek ten nie dotyczy projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe oraz zakresu objętego sprawdzaniem i opiniowaniem na podstawie przepisów szczególnych (art. 20 Prawa budowlanego).

W trakcie realizacji budowy projektant ma prawo wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji, a w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania robót budowlanych niezgodnie z projektem - żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych (art. 21 Prawa budowlanego).

Do zadań projektanta należy również sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub w przypadku nałożenia takiego obowiązku przez właściwy organ (art. 18 ust. 3, art. 19 ust. 1 Prawa budowlanego).

Przed rozpoczęciem budowy obowiązkiem kierownika jest sporządzenie lub zapewnienie sporządzenia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Plan ten sporządza się w przypadku dużej pracochłonności prowadzonych robót (gdy mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych i jednocześnie będzie przy nich zatrudnionych co najmniej 20 pracowników lub pracochłonność planowanych robót będzie przekraczać 500 osobodni), lub gdy w trakcie budowy wykonywany będzie przynajmniej jeden rodzaj wymienionych niżej robót:

1. których charakter, organizacja lub miejsce prowadzenia stwarza wysokie ryzyko powstania zagrożenia bezpieczeństwa i zdrowia ludzi, a w szczególności przysypania ziemią lub upadku z wysokości;
2. przy prowadzeniu, których występują działania substancji chemicznych lub czynników biologicznych zagrażających bezpieczeństwu i zdrowiu ludzi;
3. stwarzających zagrożenie promieniowaniem jonizującym;
4. prowadzonych w pobliżu linii wysokiego napięcia lub czynnych linii komunikacyjnych;
5. stwarzających ryzyko utonięcia pracowników;
6. prowadzonych w studniach, pod ziemią i w tunelach;
7. wykonywanych przez kierujących pojazdami zasilanymi z linii napowietrznych;
8. wykonywanych w kesonach, z atmosferą wytwarzaną ze sprężonego powietrza;
9. wymagających użycia materiałów wybuchowych;
10. prowadzonych przy montażu i demontażu ciężkich elementów prefabrykowanych    (art.21a Prawa budowlanego).

Do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy (art. 22 Prawa budowlanego):

·        protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego;

·        prowadzenie dokumentacji budowy;

·        zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy;

·        koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia:

·        przy opracowywaniu technicznych lub organizacyjnych założeń planowanych robót budowlanych lub ich poszczególnych etapów, które mają być prowadzone jednocześnie lub kolejno,

·        przy planowaniu czasu wymaganego do zakończenia robót budowlanych lub ich poszczególnych etapów;

·        koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót budowlanych zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia zawartych w przepisach dotyczących bezpieczeństwa i higieny pracy oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;

·        wprowadzanie niezbędnych zmian w informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, wynikających z postępu wykonywanych robót budowlanych;

·        podejmowanie niezbędnych działań uniemożliwiających wstęp na budowę osobom nieupoważnionym;

·        wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu;

·        zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem;

·        realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy;

·        zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru;

·        przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego;

·        zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad, a także przekazanie inwestorowi oświadczenia kierownika budowy:

                                ·         zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

                                ·         doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także

                                ·         w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Kierownik ma również prawo występować do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy oraz ustosunkowania się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych (art. 23 Prawa budowlanego).

Nie wolno łączyć funkcji kierownika budowy z funkcją inspektora nadzoru inwestorskiego (art. 24 Prawa budowlanego).

Inspektor nadzoru inwestorskiego działa na budowie w imieniu inwestora, chroni jego interesy i dba, o jakość wykonywanych robót budowlanych. Decyzję o potrzebie ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego podejmuje inwestor (art. 18 ust. 2 Prawa budowlanego). Jednakże w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko, organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę może w tejże decyzji nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego przez projektanta (art. 19 ust. 1 Prawa budowlanego). Oceny czy w konkretnym przypadku zachodzą wyżej wymienione okoliczności dokonuje właściwy w sprawie organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Natomiast organ ma zawsze obowiązek określenia w decyzji o pozwoleniu na budowę wymogu ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli dotyczy ono obiektów budowlanych, wymienionych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz. U. Nr 138, poz. 1554). Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest wymagane w wypadku dużych i skomplikowanych budynków, np. wysokich bloków, biurowców, mostów, dróg, a także obiektów budowlanych mogących mieć wpływ na środowisko, nie jest natomiast wymagane przy budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub innych.

Opracowanie:

         Beata Kołodziejska